L’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 32264 dell’11 dicembre 2025, offre l’occasione per tornare su un tema di grande interesse pratico nel mercato immobiliare: i limiti della responsabilità dell’agente immobiliare e del tecnico incaricato quando emergono irregolarità urbanistiche dopo la conclusione di un affare.
La vicenda prende le mosse da una compravendita immobiliare apparentemente ordinaria, preceduta da una donazione e gestita con l’intervento di un’agenzia immobiliare e di uno studio tecnico. Solo in una fase avanzata delle trattative, e in particolare dopo la stipula del contratto preliminare, vengono alla luce difformità urbanistiche dell’immobile, che rendono necessario un complesso percorso di regolarizzazione. Il venditore, ritenendo di aver subito un danno economico rilevante, agisce in giudizio chiamando in causa sia l’agenzia immobiliare sia il tecnico che, anni prima, aveva attestato la regolarità dell’immobile in occasione della donazione.
La Cassazione, confermando in larga parte le decisioni di merito, ribadisce un principio ormai consolidato ma spesso frainteso nella prassi: l’agente immobiliare non è automaticamente tenuto a verificare la regolarità urbanistica ed edilizia del bene oggetto di mediazione. Il suo obbligo informativo, previsto dall’art. 1759 del codice civile, riguarda le circostanze a lui note o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale al momento della conclusione dell’affare. Se l’incarico di mediazione non prevede espressamente l’obbligo di svolgere accertamenti urbanistici e se la documentazione fornita dal venditore non consente di rilevare anomalie, non può imputarsi al mediatore una responsabilità per irregolarità scoperte solo successivamente.
È particolarmente significativo il passaggio in cui la Corte chiarisce che la responsabilità dell’agente va valutata con riferimento al momento in cui l’affare si perfeziona. Se le difformità emergono solo dopo il preliminare e l’agenzia viene investita formalmente dell’incarico di acquisire ulteriori titoli edilizi solo in un secondo momento, non è possibile costruire una responsabilità retroattiva per omessa informazione. Questo aspetto ha un impatto concreto sulla prassi: troppo spesso si tende a considerare l’agente immobiliare come un garante generale della “bontà” giuridica dell’immobile, mentre il suo ruolo resta distinto da quello dei tecnici e dei professionisti incaricati delle verifiche urbanistiche.
Diversa è invece la valutazione della Corte nei confronti del tecnico. In questo caso la responsabilità viene affermata, seppure entro confini ben precisi. La mancata individuazione e segnalazione di un’irregolarità urbanistica già esistente al tempo della donazione integra una violazione della diligenza professionale, con conseguente obbligo risarcitorio. Tuttavia, la Cassazione conferma un’impostazione rigorosa sul piano del nesso causale: sono risarcibili solo i danni che costituiscono conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento. Restano esclusi, invece, i pregiudizi economici derivanti da scelte negoziali successive del venditore, come sconti concessi all’acquirente, concessioni in comodato o costi sostenuti per il protrarsi delle trattative.
Il messaggio che emerge dalla pronuncia è chiaro e di grande utilità pratica. Nel settore immobiliare le responsabilità non sono fungibili né sovrapponibili: l’agente immobiliare risponde nei limiti del mandato ricevuto e delle informazioni effettivamente conoscibili, mentre il tecnico risponde della correttezza e completezza delle verifiche affidategli, ma solo per i danni che da tali omissioni derivano in modo diretto. Per venditori e acquirenti, la sentenza rappresenta un invito alla chiarezza contrattuale e alla corretta ripartizione degli incarichi, evitando di confidare in garanzie implicite che l’ordinamento non riconosce.
In definitiva, l’ordinanza n. 32264/2025 si inserisce nel solco di una giurisprudenza attenta a bilanciare tutela dell’affidamento e limiti oggettivi della responsabilità professionale, offrendo agli operatori del mercato immobiliare indicazioni preziose per prevenire contenziosi e gestire con maggiore consapevolezza le fasi della compravendita.