Il condominio
In linea generale, la proprietà di un edificio può essere:
1) “privata” o “esclusiva”, quando un solo soggetto possiede l’intero fabbricato;
2) “in comunione” quando a possederlo sono più soggetti congiuntamente, ciascuno per una quota percentuale, non identificata concretamente in una specifica porzione;
3) “in condominio” allorquando più persone (o soggetti giuridici) possiedono porzioni divise e ben identificate di un edificio, ciascuno per la sua parte, in forma di vera e propria proprietà esclusiva, ma nello stesso tempo si riscontrano parti dell’edificio che sono “in comune” fra i diversi proprietari, legate e correlate con le diverse proprietà da un vincolo di accessorietà o funzionalità.
Il condominio sorge nel momento stesso in cui la proprietà immobiliare viene divisa fra due soggetti, anche per porzioni limitate e marginali, come succede allorché un unico proprietario di un fabbricato proceda all’alienazione di una porzione del fabbricato stesso. Non occorre quindi un atto costitutivo del condominio, perché costitutivo è il fatto stesso dell’avvenuta divisione della proprietà.
Il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso. Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio. Tanto è sufficiente ai fini dell’applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l’approvazione delle tabelle millesimali (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2012, n. 1225, D&G 2012, 27 gennaio).
Quindi può tranquillamente esistere un condominio con due soli condòmini -e fino a otto condomini è definito “piccolo condominio”- per il quale non è obbligatoria la nomina dell’amministratore.
La Riforma utilizza correttamente la terminologia “unità immobiliari dell’edificio”, preferendola a quella desueta, che compariva nel vecchio testo, di “piani o porzioni di piani dell’edificio”. Attualmente, non è necessaria la c.d. verticalità del condominio, ossia la caratteristica divisione dell’edificio in proprietà separate sovrastanti le une alle altre, in tal modo ritenendo applicabile la normativa de qua anche in ambiti edilizi diversi c.d. “condomini orizzontali”.
Vale la pena ricordare, come peraltro abbiamo già visto, che ai sensi dell’art. 40 del d.p.r. n. 1142/49 si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente.
Questa differenza, secondo alcuni autori, è la conferma del fatto che le nuove norme dettate in materia di condominio possono essere sicuramente applicate anche ai così detti condomini orizzontali, alle villette a schiera, ecc.
In realtà non si tratta di una vera e propria novità quanto piuttosto di una semplice migliore specificazione delle parti di proprietà esclusiva.
Già da prima di questa modifica, infatti, era opinione diffusa che le norme del condominio fossero applicabili anche oltre il caso classico dell’edificio che si sviluppa in verticale.
La convinzione di ciò era propria anche della Cassazione, secondo la quale la varietà delle tipologie costruttive è tale, da non consentire di affermare aprioristicamente la configurabilità come condominio in senso proprio solamente negli edifici che si estendono in senso verticale: anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case a schiera) possono ben essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell’art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066, GCM 2005, 4; DeG 2005, 22, 50; GC 2006, 4-5, I, 915).
Dalla nuova disciplina resta escluso che, al condominio, in difetto di una base normativa in tal senso, si possa riconoscere la personalità giuridica.
Infatti nell’attuale e nel previgente sistema, ai soli condomini risale sia la capacità giuridica degli atti imputabili al condominio, mediante le deliberazioni assembleari assunte con il metodo collegiale e con il principio maggioritario, sia il patrimonio comune, indivisibile ed indisponibile, salvo il consenso unanime di tutti i singoli partecipanti.
Il condominio parziale
Il c.d. “condominio parziale” si realizza allorquando, all’interno di un unico condominio, taluni beni condominiali non appartengono indistintamente a tutti i condòmini, ma ad alcuni soltanto di loro.
Si pensi ad esempio al caso in cui, in un condominio, in mancanza di specifiche e particolari disposizioni sull’entità delle parti comuni e sulla loro comproprietà, vi siano più scale o più ascensori, od impianti in genere, che servano ad una parte soltanto dell’edificio condominiale (tubazioni, diramazioni, impiantistica limitata a talune unità, ecc.).
In virtù della presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c. questi beni, in assenza di diverse disposizioni contrattuali, vanno considerati di proprietà dei soli condòmini utenti. In proposito anche la riforma non ha apportato sostanziali cambiamenti.
Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarietà necessaria di tutti i condomini su quel bene.
La disposizione di cui all’art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa, che deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune; ne consegue che non solo tale disposizione ha funzione ed efficacia integrativa del regolamento condominiale, ma altresì che la presunzione legale da essa posta può essere superata solo della prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso. Tanto premesso, è evidente che tale prova non può essere data della clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio. Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese.
In conclusione in caso di beni o servizi di godimento limitato, si forma una sorta di comunione separata all’interno del condominio che dà luogo al c.d. “condominio parziale”. Analogamente succede all’interno di un unico condominio quando vi siano ad esempio più edifici con impianti e beni di uso autonomo e separati.
In tema di condominio parziale, la valutazione della ricorrenza di tale fattispecie, che incide sull’applicazione del criterio di ripartizione delle spese, è valutata dal giudice di merito sulla base dei dati emergenti dall’istruttoria ed è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2013, n. 17875, D&G 2013, 24 luglio).
Il supercondominio
Il disposto dell’art. 1117 bis c.c. prevede che “le disposizioni del presente capo”, ossia quelle del capo II del titolo VII del libro III del codice civile dedicato al condominio negli edifici, “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c.”. In queste ultime ipotesi si parla di “supercondominio”.
È, infatti, sotto gli occhi di tutti che il continuo evolversi delle tecniche di progettazione e di esecuzione degli edifici, finalizzato ad un più razionale sfruttamento delle capacità edificatorie dei fondi urbani e extraurbani, ha dato luogo alla creazione di complessi edilizi sempre più articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica, dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio.
In realtà sotto la denominazione di supercondominio, corrispondono diverse ipotesi, che possono richiedere una disciplina differenziata.
L’art. 1117 bis c.c. nella fattispecie sembra contemplare quattro distinte combinazioni, ossia più unità autonome, più edifici condominiali, più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuna un’organizzazione condominiale definiti condominii di unità immobiliari, nonché più gruppi di edifici condominiali definiti condominii di edifici.
Ne consegue che l’amministratore del condominio:
1) sarà nominato dall’assemblea, ritualmente convocata, composta da tutti i partecipanti del condominio, con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (salva sempre l’ipotesi di cui all’art. 67, comma 3, disp. att. c.c.);
2) avrà gli stessi poteri e doveri contemplati dagli artt. 1130 e 1131 c.c., o quelli più ampi attribuiti dal regolamento;
3) durerà in carica un anno (salvo il rinnovo per eguale durata), potrà essere in ogni tempo revocato dalla predetta assemblea, come potrà essere revocato dal giudice, su ricorso di ciascun partecipante, nei casi previsti dalla legge (art. 1129, commi 11 e 12, nel testo novellato).
Infine, relativamente alle tabelle millesimali del complesso, che rappresentano la quota di spettanza del singolo sulle case comuni a più edifici, si dovrà calcolare, prima, la misura proporzionale da riconoscersi ad ogni singolo edificio in rapporto al suo valore nei confronti degli altri fabbricati dell’intero complesso, e, poi, suddividere questo dato tra i partecipanti al condominio di ogni singolo edificio (in altri termini, nel supercondominio, il consueto rapporto tra le unità immobiliari ed il fabbricato che le comprende, si integra con il valore proporzionale di ciascun edificio rispetto all’intero gruppo degli immobili); analogamente al condominio, le tabelle millesimali del supercondominio potranno essere oggetto di revisione, da parte dell’autorità giudiziaria, qualora non rispecchino la proporzione reale tra il valore delle unità immobiliari ed il fabbricato, nonché tra questo e l’intero gruppo di edifici, perché conseguenza di un errore o per le mutate condizioni del complesso (art. 69, comma 1, disp. att. c.c., nel testo novellato).
Circa la ripartizione delle spese, saranno operanti, dunque, due tabelle: una per il supercondominio e l’altra per ogni singolo edificio; ne consegue che ciascun condomino disporrà di due distinte quote: la prima si riferisce alle cose/servizi/impianti comuni del complesso edilizio, e la seconda alle parti comuni dell’edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva.
Nella riforma vi sono alcune disposizioni in tema di supercondominio, relegate nei commi 3 e 4 dell’art. 67 disp. att. c.c., dedicato alle modalità di intervento in assemblea.
In particolare il comma 3 e 4 dell’art. 67 disposizioni attuative al codice civile prevede che nei casi di cui all’articolo 1117 bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
La multiproprietà
L’art. 1117 c.c. contiene una novità, laddove afferma che si parla di condominio anche se le unità immobiliari sono soggette a diritto a godimento periodico. Il riferimento è alla così detta multiproprietà.
La multiproprietà non è definita dal codice civile, né dalle leggi speciali; l’art. 69 del codice del consumo, si limita a specificare che la nozione di contratto di multiproprietà, statuendo: un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.
Secondo la dottrina, le principali caratteristiche della multiproprietà possono essere così brevemente riepilogate:
1) pluralità di diritti di godimento;
2) diversità soggettiva dei titolari di tali diritti;
3) identità del bene su cui tali diritti vengono esercitati in quanto si tratta della stessa porzione immobiliare (o imbarcazione o roulotte);
4) delimitazione temporale dell’esercizio di tale diritto, consentito nel solo periodo annuale di assegnazione.
Secondo la giurisprudenza l’istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell’alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l’indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto ai sensi dell’art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l’indicazione del solo periodo di godimento dell’immobile riservato al promissario acquirente (Cass. civ., sez. II, 16 marzo 2010, n. 6352, GCM 2010, 3, 379).
I beni in comproprietà e le opere sulle parti di proprietà esclusiva
Con la riforma è stato confermato l’elemento qualificante il rapporto di condominio nel legame di accessorietà, materiale e funzionale, tra le cose di proprietà comune e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
L’art. 1117 c.c. novellato, rimane la norma-base dell’istituto del condominio secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
L’art. 1117 c.c. non è inderogabile – il comma 1 conclude, infatti, con l’affermazione “se il contrario non risulta dal titolo” – per cui, se dal titolo risulta che una delle parti, qualificata comune, è di proprietà esclusiva, ha valore quanto precisato nel titolo e cade la presunzione di proprietà prevista dalla suddetta norma.
Nell’elencazione dei beni in comproprietà si trovano impianti che non potevano essere contemplati dal legislatore del 1942 e che, invece, attualmente, fanno parte del nostro vivere quotidiano, come gli impianti “per il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini”, specificando che, qualora trattasi di impianti unitari, la presunzione di comunione opera “fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”, poiché queste ultime potrebbero costituire unilateralmente vincoli sull’edificio aventi effetti analoghi alle servitù.
Con riguardo invece alle opere sulle parti di proprietà esclusiva l’art. 1122 del codice civile statuisce che nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
La Riforma affianca al concetto di “danno alle parti comuni”, quello di “pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio”, mutuando la stessa espressione contenuta nell’ultimo comma art. 1120 c.c., come limite invalicabile alla realizzazione delle innovazioni deliberate dall’assemblea.
Infine, il comma 1 del nuovo art. 1122 bis c.c. prevede che “le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche”.